評析：又是一檔新的REITs。有興趣的可以參考，本版相關文章。
南崁物流園區不動產投資信託基金
一、發行條件：
基金型態 | 依不動產證券化條例所規定之封閉型基金 |
存續期限 | 本基金不定存續期限，自成立之日起繼續存續 |
發行金額 | 募集總面額新台幣20億元 |
受益證券面額 | 每單位受益權新台幣十元，每張受益證券表彰一千個受益權單位，面額為新台幣一萬元（最低申購金額新台幣一萬元起） |
分配時間 | 每年度3月25日及9月25日分配前半年度可分配收益，惟95年3月25日不分配收益 |
可分配收益 | 已取得之孳息扣除各項準備、成本及已實現之資本利得，全數分配 |
預估收益率 | 預估4.44%（年化）以上 |
稅賦規定 | 收益採6%分離課稅 證交税免徵 資本利得免稅 |
信用評等 | 中華信用評等 長期預定評等等級【twBBB+】 短期預定評等等級【twA-3】 英商惠譽信用評等 發行人長期評等【BBB+(twn)】 發行人短期評等【F2(twn)】 |
填寫意向書期間 | 94年11月28日~94年12月08日下午3時止 |
預估上櫃時間 | 94年12月20日 |
交易方式 | 財團法人中華民國證券櫃檯買賣中心掛牌 |
二、初始投資標的簡介：
（一）不動產：
標的大樓 | A/B棟 | C棟 | D1棟 | D2棟 | |
使用分區 | 工業區 | 工業區 | 工業區 | 工業區 | |
主要用途 | 物流、倉儲、廠房 | 物流、倉儲、廠房 | 物流、倉儲、廠房 | 物流、倉儲、廠房 | |
地點 | 桃園縣蘆竹鄉南崁路二段81號8至10樓及其附屬位於7樓之11輛平面車位 | 桃園縣蘆竹鄉厚生路1號1～3樓 | 桃園縣蘆竹鄉厚生路2號4樓至7樓 | 桃園縣蘆竹鄉厚生路6號地下1樓～地上7樓與屋頂停車空間 | |
主要承租戶 | 日商台灣恩益禧物流（股）公司、美商優比速物流（股）公司 | 日商台灣日立化成工業（股）公司 三采文化出版事業有限公司 | 農學（股）公司、僑蒂絲（股）公司、臺灣高鐵（股）公司、厚生（股）公司 | 飛斯特運通（股）公司、荷蘭商天遞（股）公司台灣分公司、萊爾德電子材料（股）公司、大創百貨(股)公司、螢橋光電（股）公司、唯佳全球物流公司、中菲行航空貨運承攬（股）公司 | |
出租率 | 93.22%（不含停車位） | 100% | 95%（不含停車位） | 100%（不含停車位） | |
總樓地板面積 | 3,461.53坪 （不含屋突） | 2,089.89坪 | 5,200坪 （不含屋突） | 9,905.02坪 | |
室內平面停車位 | 11輛
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| D1棟及D2棟共用地下1樓停車位，共計84輛 | ||
使用執照取得日期 | 89年09月04日 | 85年03月06日 | 91年06月25日 | 92年05月27日 | |
特殊設備 | 具高載重迴旋車道、每層高度6米 | 無 | 具高載重迴旋車道 | 具高載重迴旋車道 | |
購買價格 | 新台幣18億8百60萬5千5百元整 | ||||
專業估價者 | 戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司 宏大不動產估價師聯合事務所 | ||||
註：出租面積以產權記載為準
（二）其他：
其他初始投資標的為本基金之募集總額扣除不動產初始投資標的之預定購買價格；其中預定購買不動產資產受益證券（如上述）價格為新台幣1億8千萬元整，剩餘金額將支付購買初始投資標的之相關成本及閒置資金。
三、預估收益率：
情境 | 95年度 | 96年度 | 97年度 |
不舉債 | 4.44％ | 4.49％ | 4.54％ |
95年初借入款項3億元，並購入新投資標的3.5億元 | 4.48％ | 4.54％ | 4.59％ |
註：本表業經正風聯合會計師事務所徐素琴會計師複核。
四、本基金優勢：
©台灣第一個物流園區REIT |
©亞洲第二個物流園區REIT |
©世界級的承租戶 |
©收益率為目前初次發行REIT中最高 |
©有利稅賦優勢 |
五、投資商品比較：
| 本基金 | 全球不動產投資 | 直接投資不動產 | 投資不動產類股 |
報酬狀況 | 穩定 | 穩定 | 不固定 | 波動性大 |
主要收益 | ▪租金收入分配 ▪買賣交易利得 | 各項不動產證券化商品配息收入 | ▪租金收入分配 ▪買賣交易利得 | ▪買賣交易利得 ▪股息分配 |
配息 | 每半年分配一次 | 依各基金規定入 | 無 | 不一定 |
專業投資管理 | 有 | 有 | 無 | 無 |
匯兌風險 | 無 | 有 | 無 | 無 |
流動性 | 高 | 高 | 低 | 高 |
信用評等 | 有 | 無 | 無 | 不一定 |
手續費用 | 申購手續費：0.6%~1% 上櫃後交易手續費（最高0.1425%） | 經理費用、保館費用、申購手續費 | 仲介與代書費 | 交易手續費（最高0.1425%） |
相關稅赋 | ▪收益採6%分離課稅 ▪證交税免徵 ▪資本利得免稅 | ▪資本利得免稅 ▪個人境外所得免稅 | ▪土增稅、地價稅、房屋稅、契稅 ▪租金與交易利得併入所得稅計算 | ▪股息併入個人所得計算 ▪證交稅0.3% ▪資本利得免稅 |
六、參與機構：
發起人 | 股份有限公司 |
安排機構 | 寶來證券股份有限公司 |
受託機構 | 交通銀行 |
不動產管理機構 | 股份有限公司 |
備位不動產管理機構 | 英屬維爾京群島商高力國際股份有限公司台灣分公司 |
專業估價機構 | 戴德梁行、宏大不動產 |
信用評等機構 | 中華信用評等股份有限公司 英商惠譽國際信用評等股份有限公司台灣分公司 |
出具意見書專家 |
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會計意見 | 正風聯合會計師事務所 徐素琴會計師 |
法律意見 | 國際通商法律事務所 廖英智律師 |
稅務意見 | 資誠會計師事務所 高文宏會計師 |
信託財產具穩定收入及信託財產價格允當性意見 | 怡和高力 王鴻源估價師 |
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