無責任投資論壇

評析：關於房貸，我們已經談過多次，要注意的重點就是房貸絕對是長期走高的，利率低點早已過去，有寬限期的，適合手頭不夠寬裕，又急著買房子的，或是投資客，短期就要再轉手賣出。但時間一拉長，負擔會更重！延長貸款年限也是同樣的道理！

選房貸 黃綠紅任你搭

評析：實在想不通，兩岸三通怎會把跟房地產景氣劃上等號？三通後中國大陸居民就能來台置產嗎？唉，太多錯誤資訊一直在誤導大家！！尤其不動產業一直存在著資訊不對稱，買賣雙方對市場都存在著某種程度的資訊死角！還是那句話，多看多聽多比較！不要聽仲介業者道聽途說！

2006.05.03　 中國時報

國共論壇後三通夢提早發酵 投資客進場 中古屋房價新高

評析：這樣做真的有比較省嗎？版主可不認同！主要原因有幾個：一是忽略了稅的問題，一般個人每人每年有30萬房貸利息的免稅額度，但信用貸款的利息是無法免稅的，所以高稅率者可要好好精算一下。其次，信貸利率也是指數型，絕非本文所說的一直維持那麼低，通常第二或第三年利率就超過房貸了，信貸利率絕不可能長期低於房貸的！其三，公教貸款不是人人可借，一般人借信貸的利率相對更高，更是划不來！

大家學到了嗎？

省息方程式 房貸＋公教信貸

評析：拜「吳太后淑珍」之賜，REITS一夕爆紅，加上無知的媒體推波助瀾，一群愚蠢的投資人紛紛搶進，唉，版主只能為這些人默哀三秒鐘！版主早在數個月前就講過REITS並不是一個好的投資商品，風險大，報酬率低，笨蛋才去買這個鬼東西！吳太后當然是什麼都不懂，一定是聽了林明成（OR其他人）的推薦才買的，也相信了可以節稅的鬼話。吳太后若瞭解REITS的真相，絕對會把推薦的那個人拖出去斃了！

為何版主把REITS說的一無是處？且聽版主分析，只此一次，以後版主也懶得說了！首先，看起來REITS收益率4％好像不錯（優於定存），但要知道，其4％是以當時發行的票面（10元）計算，也就是一單位可以得0.4元的股息，但這兩天投資人瘋狂追逐的結果，把富邦R1市價最高拉到11.32元，若以此價位買入的投資人，其收益將只有3.53％(0.4/11.32)。其次，REITS採分離課稅，固定課6％，亦即不管你的所得多少，都是課6％，看起來好像對高所得者有利，實際上，台灣根本不課證券所得稅，亦即你買賣股票或基金的所得是一毛都不課稅的，但是買REITS還要被課6％的稅，你說笨不笨？就算將錢存在銀行，國人還有27萬的免稅額度。以現在的定存率約2％換算，你要存1350萬才有這麼多的利息。其三，REITS的收益來源是租金收入，而非房地產漲價的資本利得，建築物的租金收入其時會隨著房屋的老舊而越來越少，且越舊就越不容易租出去，所以風險是很高的，但房地產價格上漲的好處卻全被發行者拿去，投資人購買REITS其實是相當於先幫屋主拿回當初的投資，又幫屋主承擔風險，因此買REITS的投資人真的是集天下之大笨於一身！還沒完喔，其四，在還沒爆出吳太后買REITS之事前，REIS的交易量是非常低的，每天均僅有幾百張的成交量，因此投資人很可能面臨到時賣不掉的危機，尤其大量買進的，看你到時後怎麼賣？當然吳太后沒有這種困擾，他可以直接叫富邦買回去就好，完全不會有流動性風險！

要是版主是吳太后的掌櫃，才不會建議他買這個鬼東西，顯然吳太后身邊真的沒有「能人」！版主會建議他買進一堆績優股長期持有，既符合當初信託的原則，又可以贏得「愛台灣」的美譽！其三，績優股的長期報酬隨便也比RITES好上好幾倍，更何況以吳太后神準的選股能力，，一年一倍的報酬率都不成問題，而且一毛錢的稅都不用繳！或者買進股票型基金，道理也是一樣！

評析：貸款高低，還是決定於貸款條件：標的及貸款人信用狀況，條件好的還是沒問題的！版主剛辦好的房貸就借到8成3。

不過，還真的是「會吵的孩子有糖吃」，該爭取的一定要開口爭，包括成數，利率，管理費等都可以談的，不開口，銀行就吃定你了！

雙卡風暴波及 購屋只能貸7成

房貸利率總覽

蘋果日報2006年04月15日

評析：一點都不會比一般銀行優惠！

2006.04.11　 中國時報

郵局拚房貸 利率金額比政府更優惠

評析：以貸款方式購屋是合理的理財方式，與有無現金無關！尤其目前貸款利率低，更是要貸，不要把手頭的投資標的（如基金，股票等）變現以降低貸款額度，絕對划不來。當然先決條件是你的投資報酬率要高於房貸利率。不過也要你對於自己的投資報酬率有概念，且有把握。例如，你的基金報酬率有10％，那就不用急著贖回來還房貸。當市場多頭，或市場風險低時就可以如此操作。

很多人都怕背房貸，事實上也沒那麼可怕，老一輩的人都覺得買房子就是要有錢，但以現在的房價來看，要存到足夠的錢買屋，你可能一輩子都存不到，因此，很重要的就是利用財務槓桿。但也需如本文所言的，注意你的收入來源是否穩定，收支比不宜太高（1/3～1/2為宜），手頭隨時有一筆錢以備不時之需，如此便能從容應付房貸問題。有些人領了年終獎金或各種額外收入就急著去還房貸，但版主建議若有適當的投資時應優先考慮投資，像版主今年的年終獎金就拿去買了韓國基金，至今報酬率已超過14％（兩個多月），遠高過房貸利息。

房貸是長期的負債，每月的負擔原則上不會變，即使利率調升，負擔增加有限，但考慮通貨膨脹及薪水的調升後，其實負擔是隨時間在減輕的，所以若現在的收入足以應付房貸，那就不用擔心未來的事，除非你的工作收入不穩定。

評析：版主近來辦房貸就是同時和四五家銀行談，而且可以語帶威脅的告訴銀行說某某家條件如何如何，如果條件不好我就不要，而且同一家銀行還可以找不同分行，都是有彈性可以在談的，包括利率，貸款額度，帳號管理費等，通通可以談！就看你敢不敢開口！

申貸劈腿 爭取低利撒手

【中廣新聞網 】

中華郵政公司週一起全面調高各天期存款利率！調升之後，優惠房貸利率漲到百分之二點九八，蝸牛族每個月增加一、兩百元不等的利息支出；預計六月份，將進一步漲破百分之三大關。（張雅惠報導）

評析：可憐的房貸族，背上的負擔越來越重囉！

奇怪？大家都迷信公營行庫的利率比較低，事實卻不然！版主最近剛辦了房貸，利率才2.52％，遠低於所有公營行庫，指數浮動是以9大行庫一年期儲蓄存款浮動利率的平均值加碼0.56％來計算，也比部分公營行庫的計算公式合理，而且提前還款不用違約金！可貸金額額度也超過8成，算是相當不錯的條件。不過因為版主個人信用條件佳，才有如此優惠。

有貸款需求的，建議絕對要多比較，不要迷信公營行庫！

評析：近來全世界包括美國在內的許多國家不動產漲幅都很大，連帶使REIT水漲船高，只是很多人搞不清楚REIT和房地產的上漲連動性並沒那麼高，REIT的獲利模式也並非靠房地產的上漲！以版主的立場來看，REIT並不是好的投資產品（只好到發行者，可低廉資金成本迅速回收資金），報酬率實在太低！真想投資房地產的，根本不用考慮REIT！REIT的廣告都說的很好聽，說幾萬塊錢讓你作房東...等，根本都是騙人的把戲！

亞洲REITs 跨國界成長

評析：版主對於第3點不認同。理財型房貸，並不是每個人都適用，今天如果借款人是做生意的，有資金上的調度問題，那就適合，但對一般受薪階級的房貸戶則沒必要，因為理財型房貸利率會高於一般行房貸利率很多。

2006.03.28　 工商時報

去除四大迷思 房貸也可理財