無責任投資論壇

評析：唉，朱門酒肉臭，路有凍死骨！

大！才夠份量 信義：百坪豪宅不夠看 挑戰400坪大關
鉅亨網記者查淑妝／台北‧5月19日

評析：許多仲介業者把三通解讀為大陸客將投資台灣房市，擺明就是要誆投資人！版主才不相信三通後或「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」通過就可以帶動多少買氣！其實三通只能寄望台商回流，或大陸客來台觀光。會有多少大陸人來台置產，鬼才相信！

和解行情加持 四大現象看房市

「建商都在賭二○○八年兩岸大和解行情！」信義房屋不動產企研室協理張欣民表示，油價、物價飆漲的年代，買房抗通膨趨勢更加明顯，特別是台北市區精華地段，自住和投資買盤不斷湧進，建商價格很硬。

房地產價格不斷飆漲，好地段的預售屋個案，牌價出現類似一日三市的現象。位在台北市信義計畫區的「新世界」小豪宅，標榜不到一千萬元進駐信義計畫區的概念，出現一個月內牌價上調七次且成功結案的紀錄。

現象１ 大安區住宅出現比價效應

三月初新光人壽以每坪二百七十五萬元標下信義聯勤國有地，刷新全國住宅區地價最貴的紀錄。市場揣測，新壽勢必蓋豪宅出售，而且每坪必須賣超過八十萬元才有利可圖。這顆震撼彈讓圍繞大安森林公園的推案，隨之水漲船高。

去年十月，吉田建設在金華公園附近推出「青田吉田」預售案，開價每坪七十萬元，不到兩個月即銷售罄空；看到青田吉田熱賣，十一月大陸工程在信義路三段推出「安峰」豪宅，順勢調漲牌價到每坪八十萬元，也是不到兩個月順利去化。

大安森林公園周圍一窩蜂的豪宅搶購熱潮，造成房價階梯效應，一波比一波高，今年五月在緊鄰信義聯勤俱樂部旁的「筑丰美學」豪宅預售案，每坪開價八十萬元。代銷的巨強國際總經理張鴻遠說，若買氣上衝不排除調高牌價，現在尚未密集推出廣告，不到一周卻已銷售三成。

甚至接下來六月超高樓層的「勤美璞真」豪宅預售，市場喊到每坪一百二十萬元，有了聯勤標案的加持，使得鄰近的豪宅房價愈比愈高。

現象２ 買氣延燒捷運共構大樓

房市的熱潮一路延燒，包括之前受到關注的捷運共構大樓，價位也在這波大行情中，再度推升上去。

(圖片提供／今周刊)

至於買方，則是兩位金融界的主管。其中一位原只是陪著朋友一起看房子的，沒想到在確知價格之後，馬上提了八萬元現金下訂。

捷運共構的大樓，對多數上班族而言，極為方便，每天一下樓就能上捷運，省去不少轉乘的麻煩，加上坪數很適合新婚夫婦居住，因此這兩位金融界的高階主管，計畫買下後出租，將之視為退休準備，穩收每月二萬到二萬五千元的房租。

位於中山區晴光商圈的「金磚密碼」小豪宅建案，則是另一熱銷的實例。代銷的金探號業務主管張綺瀅表示，怡和開發花了二十年以上協調住戶搬遷，最近才在台北市農安街巷內整合了四百二十坪的土地，推出「金磚密碼」建案。

現象３ 台灣豪宅賣進北京

雖然目前仍在臨時搭建不到十坪的接待中心，住宅模型還未完成，但僅三天，預定客戶就突破八成，成交也有六成以上，由於銷況熱烈，六月表價將從四十三萬元調高到每坪四十五萬元。張綺瀅說，有一個投資客一口氣買了二十戶，這是她從來沒看過的現象。

今年四月上旬，鄉林建設董事長賴正鎰一行人赴北京春季房地產交易會，推銷台中豪宅「鄉林帝國雙星」，是台灣首家建商前進中國賣豪宅的案例。台開副董事長邱復生表示：「過去上海房地產熱潮，很多台灣人到上海布局；現在倒過來，台灣豪宅賣進北京，對台灣房地產具有指標意義！」

鄉林建設發言人應致德表示，政府在○二年八月公布「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」，刺激陸資來台投資不動產。但之前兩岸關係不佳，業者並未寄望大陸客市場，但在國民黨榮譽主席連戰兩見胡錦濤、國民黨主席馬英九聲勢大振，大陸客來台買房有望後，也成了業者趁勢炒熱拉抬這一波行情的手法。

鄉林建設頂著日月潭涵碧樓飯店的光環，加上鄉林帝國雙星採企業招待所的格局設計，應致德表示，下個月已經安排六、七位大陸人來台參觀，未來陸資買台灣豪宅將不足為奇。

現象４ 營建股帶動商辦大樓

除了房地產大漲之外，資產題材也持續延燒，營建股順利突破十年線。「過去營建、資產股上漲是台幣升值和國際油價因素，雖然現在仍有這項題材，不過○八年兩岸和解的期待才是主因！」康和證券自營部總監廖繼弘分析，民進黨立委洪奇昌在立院建議，開放大陸銀行來台設分行、辦事處，如此商辦大樓變得很有想像空間，因此擁有多棟商辦大樓的國泰金、新光金就是首選標的。而且香港的CEPA經驗，成功帶動房地產和GDP的成長，台灣的此番情景有當年香港的影子……（更多精采內容，詳見《今周刊》第490期）

█《今周刊》490期更多精采報導

評析：方法無二，多看多聽多比較即是，版主也是看了半年多才出手，但也因此錯過低價點。

貸利率聲聲漲 換屋族群當家

◎價高、房貸壓力攀升 潛在首購族縮手

自92年元月份新撥的2千億優惠房貸，以2.485%的超低利率刺激消費者進場購屋，也成為SARS之後房市開始走向一波榮景的重要推手，刺激首購族大量進場，當年以台北市區為例，便有近50%潛在購屋者，將購屋預算鎖定在1000萬以下；市郊也有6成潛在購屋者，以總價700萬以下為購屋預算。

但從94年下半年開始，房價達到波段高點，市場上也出現供過於求的疑慮，使得部份購屋者產生觀望心態，再加上政策型房貸利率自92年達最低點後，至今已面臨七次調升，優惠房貸利率目前雖仍保持低水位，但對於刺激首購族進場效應已逐漸趨緩，以台北市區來說，購屋總價鎖定在1000萬以下的潛在買方，從92年近50%，持續增加至94年為57.5%達到高點，但至今年第一季已下降至45.2%；而以在台北市郊來說，以總價700萬以下為目標的潛在買方，也從93年第一季高達70.3%、94年第一季68.5%，至今年第一季則大幅滑落至57.4%。

另外，在北縣這樣的現象更為明顯，北縣因總價較北市為低，且主要行政區均有捷運經過，一向為首購或低總價族群青睞的區域。總價700萬以下的潛在買方從92年第一季至94年第一季均維持在八成左右，但至今年第一季已下滑至六成七，下滑幅度最為明顯，因此，預估低總價族群在受到購屋壓力逐年提升至去年第四季達到新高，以及房貸利率持續調升的壓力下，開始產生觀望心態。

◎換屋族群成房市中流砥柱

相較於首購、低總價族群比例持續下滑，今年第一季無論是台北市區、台北市郊或台北縣的潛在換屋者比例，均有明顯成長；這類擁有1000萬至2000萬購屋預算的換屋者在台北市區約佔四成，較去年第一季增加6.7%；而台北市郊以700萬至2000萬為預算的潛在換屋者，佔32.6，較去年同期成長7.3%，另外，在台北縣這類潛在換屋者則佔三成一，為例年來最高。主要原因在於相對於首購族群，屬中產階級的換屋族群不論在經濟能力或購屋實力均來得較強，因此，儘管房貸利率即將升破3%，但仍盤旋於低水位，只要有換屋需求，進場意願均十分強勁。

另外，94年之後隨著整體經濟成長率持續看好、政治影響力降低，以及在看好2008年局勢及期待未來兩岸三通的氣氛下，鎖定在二千萬以上中高總價住宅的金字塔中上端的客層，比例從谷底攀升，至今年第一季來到最高點，其中，以北市市郊自92年來成長率達6.3%為最高，比例也首度佔上一成。

低總價的購屋客層，過去在低利、低價的環境下，成為景氣由谷底反轉的最大贏家，也成為上一波房市主流。未來，在利率及房價持續上漲的趨勢下，預估購屋實力堅強的換屋族群將成為穩固市場的中流砥柱，購買中高總價產品的比例也有持續上升的空間。