無責任投資論壇

評析：方法無二，多看多聽多比較即是，版主也是看了半年多才出手，但也因此錯過低價點。

貸利率聲聲漲 換屋族群當家

◎價高、房貸壓力攀升 潛在首購族縮手

自92年元月份新撥的2千億優惠房貸，以2.485%的超低利率刺激消費者進場購屋，也成為SARS之後房市開始走向一波榮景的重要推手，刺激首購族大量進場，當年以台北市區為例，便有近50%潛在購屋者，將購屋預算鎖定在1000萬以下；市郊也有6成潛在購屋者，以總價700萬以下為購屋預算。

但從94年下半年開始，房價達到波段高點，市場上也出現供過於求的疑慮，使得部份購屋者產生觀望心態，再加上政策型房貸利率自92年達最低點後，至今已面臨七次調升，優惠房貸利率目前雖仍保持低水位，但對於刺激首購族進場效應已逐漸趨緩，以台北市區來說，購屋總價鎖定在1000萬以下的潛在買方，從92年近50%，持續增加至94年為57.5%達到高點，但至今年第一季已下降至45.2%；而以在台北市郊來說，以總價700萬以下為目標的潛在買方，也從93年第一季高達70.3%、94年第一季68.5%，至今年第一季則大幅滑落至57.4%。

另外，在北縣這樣的現象更為明顯，北縣因總價較北市為低，且主要行政區均有捷運經過，一向為首購或低總價族群青睞的區域。總價700萬以下的潛在買方從92年第一季至94年第一季均維持在八成左右，但至今年第一季已下滑至六成七，下滑幅度最為明顯，因此，預估低總價族群在受到購屋壓力逐年提升至去年第四季達到新高，以及房貸利率持續調升的壓力下，開始產生觀望心態。

◎換屋族群成房市中流砥柱

相較於首購、低總價族群比例持續下滑，今年第一季無論是台北市區、台北市郊或台北縣的潛在換屋者比例，均有明顯成長；這類擁有1000萬至2000萬購屋預算的換屋者在台北市區約佔四成，較去年第一季增加6.7%；而台北市郊以700萬至2000萬為預算的潛在換屋者，佔32.6，較去年同期成長7.3%，另外，在台北縣這類潛在換屋者則佔三成一，為例年來最高。主要原因在於相對於首購族群，屬中產階級的換屋族群不論在經濟能力或購屋實力均來得較強，因此，儘管房貸利率即將升破3%，但仍盤旋於低水位，只要有換屋需求，進場意願均十分強勁。

另外，94年之後隨著整體經濟成長率持續看好、政治影響力降低，以及在看好2008年局勢及期待未來兩岸三通的氣氛下，鎖定在二千萬以上中高總價住宅的金字塔中上端的客層，比例從谷底攀升，至今年第一季來到最高點，其中，以北市市郊自92年來成長率達6.3%為最高，比例也首度佔上一成。

低總價的購屋客層，過去在低利、低價的環境下，成為景氣由谷底反轉的最大贏家，也成為上一波房市主流。未來，在利率及房價持續上漲的趨勢下，預估購屋實力堅強的換屋族群將成為穩固市場的中流砥柱，購買中高總價產品的比例也有持續上升的空間。