無責任投資論壇

評析：參考看看囉

2006年03月24日 星期五 (丙戌年2月25日)

10大預售屋購買準則

評析：版主對此區不熟，無法提供相關建議。不過這幾年來各科學園區只要能推案成功，當地房地產無不大漲，從台北的內科，到中科，南科，無不如此，提供大家參考，當然先決條件要園區能成功！

路竹 湖內躍居高縣潛力區段
量縮價漲 漲幅領先高雄市

評析：對於大部分的人而言，首要當然要趕快把貸款還完，利率當然希望越低越好，理財型房貸其實只適合有投資能力的貸款戶，有能力將貸款用於更高報酬的的投資。以目前的利率而言都還算低，約都在2-3％多，投資要高於此利率應屬容易，因此就適合理財型貸款，但利率趨勢是往上走的，當利率到5-6％時，投資報酬率要高於此水準就不容易了。所以貸款時要看長遠，畢竟一貸下去就是20年的事，但你的投資報酬率能年年高於貸款利率嗎？因此還是要慎思自己的投資理財能力！

去除房貸6大迷思 不動產變動產

建華銀行個人金融部副理高國興指出，過去房子通常與「不動產」及「流動性低」畫上等號。民眾買房子除了自住、出租或買賣之外，根本不知道房貸如果運用得當，可以讓自己或整個家庭的理財更具彈性、生活過得更輕鬆，更有助於完成人生的其他夢想。

其實，所有的房貸客戶都是一樣的，都希望自己的貸款利率最低，能節省最多的錢，也就是能夠「省成本」或「省利息」。不過，根據高國興的觀察，多數人在辦理房貸時，通常會犯了以下幾項錯誤的迷思。

低利率是惟一選擇？再看看有無其他附加價值

迷思一，利率低是挑房貸的惟一選擇。高國興指出，各家銀行包裝房貸的方式不一，有些標榜第一年超低利率，有些用三年的優惠利率來作訴求，也有用較長的貸款期限，以時間換取空間來吸引客戶的……，林林總總令人眼花撩亂，但是他提醒這些貸款戶，從長天期的平均牌告利率來看，各銀行的差異不大，只是優惠的數字高低與年限不同而已。

事實上，銀行對貢獻度不同、往來深度不同的客戶，利率優惠條件的標準各異。精打細算的房貸客戶，不能只看短期的牌告利率較低，就以此做為選擇房貸的惟一考量。尤其是想轉貸的民眾，更不能忘記隱藏在背後的成本，如代書費、清償塗銷及重新設定的地政規費，還有原貸款銀行是否有提前清償的罰款等，都是必須考慮的條件。

高國興也強調，客戶是否真的能占到便宜，並不能單看利率數字的高低，還應該注意房貸的其他附加價值。例如：負責推薦房貸的理財專員是否夠專業，能否為客戶選擇最有利的貸款商品，或最有利的房貸利率？甚至在辦妥房貸之後，後續相關投資理財建議及規畫的提供，才是客戶真正能「A到好康」的重點。

錢借愈多愈好？小心利率上揚愈還愈多

迷思二，借的錢愈多，才是好房貸。目前許多客戶迷信能借到房價百分之一百的房貸才是優質的商品。事實上，資金是需要成本的，多借錢必須負擔更多的利息，特別當市場利率向上翻揚之際，勢必會增加借款人的財務負擔，讓自己好像在「愈還愈多，似乎永遠還不完」的噩夢中循環。因此，為了顧及日後的生活品質，高國興建議想貸款的民眾，要審慎衡量自己的還款能力及期限，不超過自己能力負擔的貸款，才是最明智的選擇。

借了錢就開始還？ 還是可以隨借隨還

迷思三，房貸只能還，不能靈活運用。事實上，房屋貸款商品已經朝向多元化發展，並衍生出非常多針對不同財務需求族群設計的產品。因此，辦理房屋貸款之後，每月努力還錢，卻無法靈活動用的舊式房貸，早就是不合時宜的落伍商品。取而代之的，應該是「可以隨借隨還，有借才會計算利息」的理財型房貸才是上品。

房子拿來做資金周轉？ 理財型房貸比現金卡好用

迷思四，資金周轉時不會善用房子為借款工具。在現金卡氾濫的今天，許多人身上都備有一張在有急用時就可以「領」錢的現金卡。沒錯，現金卡是相當方便的借錢工具，它提供持卡人一個固定的循環額度，只要在此金額之內，持卡人可以隨時動用，並且根據動用的金額計息。對一些可能隨時需要資金周轉，無法耐心等候銀行逐一審核貸款程序的民眾來說，現金卡確實提供了實質上的便利與快速。

但是，現金卡最大的缺點就在於它的利率高得嚇人（大約一二％至一八％）。相對於無擔保、純信用的現金卡高利率，利用房屋貸款做抵押的理財型房貸利率，卻相對便宜甚多。事實上，理財型房貸不但是目前各種借款管道中，成本最低廉的，也同時具有「隨借隨還，有借才計算利息」的優點。

理財型房貸選擇不多？滿足不同財務需求背景的人

迷思五，理財型房貸只有一種，而且每家銀行的內容都差不多。事實上，理財型房貸不但有最常見的「額度可以循環利用」的基本型外，還有所謂的「抵利型」或「免利型」的選擇。對不同財務需求背景的人來說，適合採用的房貸類型也不一樣。

高國興以基本的理財型房貸為例，它的特點是「提供借款人一個可以隨時動用的『額度』，同時隨借隨還，任君選擇，並且按日計息」；至於「優利型房貸」又稱為「抵利型」或「免利型」房貸，它的優勢是「存款利息可抵貸款利息，適合有積蓄，但希望保持隨時可動用資金彈性」的一般大眾。

拉長貸款年限減輕負擔？臨時周轉不要輕易動用

迷思六，動用寬限期或拉長貸款年限來減輕繳款負擔。對於年紀輕，收入不豐的房屋首購族來說，善用房貸寬限期，並且拉長申貸的年限（例如由二十年延長到三十年），確實可以透過每個月月付金的降低，分散房貸的財務壓力。

但是，如果單純只是臨時周轉或投資需求，那麼因貸款年限拉長所增加的利息支出就值得考量。所以，若不希望手頭因為錢全繳了房貸而變得吃緊，那麼善用理財型房貸，其實就能解決以上的困擾，而不需要動用到寬限期與延長申貸年限的行為。

貸款戶所付利息的多寡，與本金償還的時間有密切關係。如果快速償還本金，貸款戶的利息負擔才會比較低。所以高國興指出，從「不想讓銀行多賺些利息」的前提出發，貸款戶最好是不要輕易動用寬限期的優惠，或是應該縮短借款的年期才是。

破除六大迷思　四大行動重點提示

為了避免落入以上的六大房貸迷思，並且努力將不動產變為流動性高的理財工具，高國興從專業的角度出發，提供想要辦理房屋貸款的民眾以下四大重點：

重點一，如果還沒有房屋貸款的人，在開始向銀行辦理房貸時，就先做好規畫並慎選適合的商品。除非不得已，盡量以較具彈性的理財型房貸為主。特別是預期未來會有資金周轉需求的民眾，理財型房貸應該是首要選擇。

重點二，一旦選定了適合自己的理財型房貸後，應該要確實了解所辦房貸的特色、功能，以及它在理財上的正確運用方法。舉例來說，如果辦的是理財型房貸，未來如果有一大筆現金入帳（像是年終獎金），就可以立即償還貸款，讓貸款的本金降低。如此不但可以節省一筆利息費用，也多了一筆未來再循環動用的資金；假如自己辦理的是優利型房貸，在有錢時，就應該盡量存到銀行帳戶中，也同樣能達到「盡速償還本金（降低未來利息負擔）」與「多一筆靈活資金」的功能。

重點三，依照資金需求的長短，決定臨時周轉的來源。高國興強調，有資金需求時，應根據期間長短來決定借錢的方式，而非採取不變的對應方式。如果是短期資金的周轉，就適合直接動用理財型房貸的循環額度；如果是長期資金的投入，則應該與銀行的房貸專員另行討論，再重新配置貸款的金額與方式。

重點四，最後，選擇一位好的房貸專員，等同於選擇一個好的房貸商品。高國興強調，好的房貸專員可以幫民眾選擇最適合的商品，同時在辦完貸款之後，還能提供其他量身訂作的理財規畫及建議，創造個人財富管理最完整的價值。因為理財是長久而嚴肅的決策過程，而一位好的房貸或理財專員，才能幫助有需求的民眾，順利而循序漸進地達成投資理財的目標。（本文選自《今周刊》特刊《MAN POWER挑戰人生中場》）（更多精采內容，詳見《今周刊》第479期）

從(表一)北台灣餘屋量統計表中可看出，去年全年的餘屋量達43,465戶，累積未賣出去的資金亦達3,801億元，(表二)五大餘屋量區塊中，以台北縣的餘屋量最多，基隆的餘屋量最少。

台北市餘屋量前三名的行政區，分別是內湖區、中山區及士林區，但三區的餘屋戶數都不到1,000戶，顯示台北市因為地狹人稠，房屋需求量穩定成長，預售屋平均房價更在去年創下41.54萬元一坪的歷史新高後，今年的預售屋平均房價，可望仍有3%~5%的漲幅，這些區域的餘屋可望於今年上半年即可消化。

台北縣餘屋量前五名的區域，則為林口、三峽、淡水、中和與樹林，林口與三峽所以會躍居前二名，主要為大型造鎮案所帶動的推案風潮，使大案小案通通出來搶食市場，於是林口與三峽出現推案量爆增的市況，並演出「多殺多」互相競價的廝殺場面，二區在今年將邁入交屋與新成屋完工的高峰期，如果賣壓無法有效去化，今年的預售屋推案量又無法減量，房價將面臨往下修正的壓力，平均一成左右的價格下調，恐無法避免。

台北縣的淡水地區，屬大台北區捷運較早開通的地區，加上得天獨厚的地理環境，可說年年都是北台灣推案熱門戰區，在推案量欲小不易下，去年的餘屋量已超過2,000多戶，隨著賣壓的出籠，房價的支稱點將面臨嚴酷的市場考驗。

北縣中和地區，去年幾乎是工業住宅主導的市況，房價不但出現了價格破壞效應，更因為推案量過於集中，使區域的客源開發殆盡，中正路、中山路周邊成為餘屋量較大的區段，房價今年亦將面臨下修。

桃園地區是首次購屋族的首選地區，根據住展雜誌的統計，每4位跨區購屋的首次購屋人就有1位會選擇桃園地區落腳，而桃園市中正特區與南崁交流道周邊的蘆竹地區，因緊臨交流道，有地利之便，年年都是超級戰區。然去年因北縣林口、三峽的推案熱絡，使原本可以抓到三成左右台北客的桃園市與蘆竹鄉個案，出現台北客大量減少的市況，去年底新成屋每坪12萬元的支撐點已有鬆動的跡象，今年因餘屋賣壓不小，新成屋的支稱點有待再觀察。

新竹地區方面，竹北市已超越新竹市成為推案量最大的區域，因高鐵順延一年通車的影響，使原本打算購屋的消費者產生觀望的心態，不急於進場，銷售率的下跌，使餘屋出現，但隨著高鐵今年10月的通車，餘屋的賣壓可望得到進一步的去化。

去年北台灣會出現10年來少有的大量，顯示房地產開發商並未看壞後市，才會積極進場推案，然在國內整體景氣基本面欠佳的情況下，房市整體的表現未如預期，使得去年的餘屋量較往年為多，所以今年如未有效去化這些餘屋賣壓，勢必影響今年的銷售成績與房價的漲跌。