無責任投資論壇

投資教室：一般拍買屋可分三種：金拍屋，銀拍屋和法拍屋，分別是台灣金融服務公司，銀行，法院等三個不同機構所執行，其差異包括以下幾點：

１.底價─銀拍屋大約是市價的六至七折，法拍屋大約是市價的八折，金拍屋大約比法拍屋便宜二成。

２.強制執行─銀拍屋為強制執行後的拍賣屋，產權屬債權銀行所有，法拍屋為強制執行的逾放屋，產權並不屬於銀行，金拍屋與法拍屋相同。

３.看屋服務─銀拍屋有帶看服務，可參觀室內格局、外觀和屋況，法拍屋沒有帶看服務，只能參觀外觀，金拍屋有帶看服務，可參觀室內格局、外觀和屋況。

４.點交與否─銀拍屋已點交，法拍屋不點交，金拍屋不點交。

５.投標方式─銀拍屋為公開競標喊價，法拍屋採現場競標，金拍屋為彌封投標。

６．繳款方式─銀拍屋得標人須在十日內給付拍定價金額七○％款項，法拍屋必須在七天內繳清，金拍屋必須在七天內繳清。

PS.節錄自2002.10.06中時晚報

買拍賣屋》超低價屋 持分問題要注意

■ 記者陳芝艷／台北報導

業者指出，這些超低價的拍賣屋，大部分都有「持分」問題，也就是房屋所有權分屬不同人，即使低價得標，原持分人也有權利優先買回去。

104法拍屋總經理籃茂山說，這類超低價的拍賣屋，通常七成物件有「持分共有」問題，如北投一坪7.2萬元、坪數共12坪的金拍屋就是這類情況。持分共有指的是物件由多人分別持有，每人擁有一定的坪數。

如果用低價得標持分的房子，還必須先和原持分人協議，因為原持分人有權利優先把拍賣的部分買回去，除非持分人放棄購買，得標人才能繳清尾款真正取得產權，再和持分人做分管協議。

不過，即使做分管協議，實務上也很難使用，台北市聯合拍賣會主委詹尚閔說，多數住宅都只有一個大門，如果房子有另外兩個持分人，難不成要把房子再挖出兩個門，再做隔牆？這樣做只會浪費坪數。

另外，像松山區一坪2.8萬元的法拍屋，則是屬「公同共有」的情況，不像持分共有，每位持分人擁有明確的房屋坪數，籃茂山說，公同共有指的是由多人共同繼承一間房子，沒有清楚劃分每人擁有的坪數，如果得標到這類標的，後續處理更麻煩，連分管協議都很難做。

低價拍賣屋除了這兩個主要的陷阱，詹尚閔說，還有一種情況是標的物已被都市計畫規劃為道路用地，底價特別低，除非到縣市政府的建管或工務單位調出都市計畫圖來看，否則在公告中看不出來。標到這類物件，雖然政府徵收時會發給補償金，但由於是依照較市價為低的公告現值，得標人還是會虧錢。

業者提醒，超便宜的拍賣屋，通常都會出現產權不清楚的問題，有時甚至請代標公司也沒有能力處理，民眾投標前得注意，否則貪小便宜反而吃了大虧。

【2006/02/27 經濟日報】