評析：買賣房屋有很多的問題要注意，有些人為了省仲介費，代書費而一切自己來，事實上是很危險的，只要漏掉了哪個細節，往往得不償失，因此版主建議，買賣房屋時可以不要找仲介（仲介實在很黑，而且是暴利），但辦理過戶等相關文件時還是該找個有信用的代書代為處理較好些。實際上在台北市的各行政單位都設有公辦的代書，費用上可以省不少錢。而一般民間的代書費用約在12000左右，提供大家參考。 調閱謄本 產權狀況 全都露 | | |
蘋果日報2006年04月15日 |
| 想知道房屋及土地產權狀況，只要調出謄本就清清楚楚。依土地法規定，「登記」有絕對效力，單憑所有權狀（土地及建物）不能代表產權現況，難以確定有無抵押權或限定移轉，只有在即時調閱的謄本中，才能獲得詳盡資訊。
採訪╱連珠君
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| 購屋信箱
一般所謂的房屋包含土地及建物部分，「權狀」也分土地及建物部分，因土地法規定，登記有絕對的效力，因此土地及建物謄本成為確定產權最重要的依歸。
目前申請謄本有兩種方式，一為自行至各縣市地政機關申請，另外可上網申請。只要為彩色影印，就如同正式謄本，因此網路所申請的謄本，在謄本上方會明白指出，此為網路申請的電子版本。另外，由誰自行列印、謄本檢查號，則是地政用來再次確認的號碼。
陳玉霞代書指出，現今謄本的記載僅須2個小時，相當快速，購買房屋交屋時，必須詳閱當場申請的謄本較有保障，以免申請謄本到正式交屋前，產權登記有變化。
| 限定登記 防二次買賣
利用調閱謄本的方式，不僅能確定標的坐落及所有權人，更能了解其他登記事項和他項權利的登記狀況，這也是調閱謄本的主要目的。其他登記事項位於土地及建物所有權部的最下方，通常記載著這筆土地或建物，是否有被法院限定移轉等狀況，最常發生在所有權人債務有問題的情況下。
全民地政士事務所代書林國弘指出，房屋買賣原因大概有3種：換屋、急須用錢或投資買賣。如果是急需用錢的狀態，可能已經被法院限定登記，常發生買方付了錢卻無法登記於自己名下的窘境。
相對地，也能利用「限定登記」方式保障買賣的產權移轉，買方只要在簽約買賣後，申請「限定登記」於自己的名下，將可防止二次買賣的問題。
所有權狀、謄本及身分證是輔助我們初步確認產權所有的狀況，林國弘透露，以往曾發生他人拿了所有權狀，私自將房屋賣出的情形，現在已經較少發生，但要注意的是，只要有印鑑證明、印鑑章及所有權狀，他人即可幫忙賣屋，所以當家人遭小偷時，必須將所有權狀重新申請、更改印鑑章，才可避免房屋遭盜賣。
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| 讀者來函
讀者Ally詢問，若購買「工業用地」住宅，總價約400萬元，屋齡11年的房子，請問首次購屋適用貸款利率(青年貸款及勞貸)，房貸額度多少？可貸幾年？若購買一般住宅，貸款利率多少(青年貸款及勞貸)？房貸額度多少？可貸幾年？
| 工業用地住宅 不適優惠房貸
全民地政士事務所代書林國弘表示，青年購屋低利貸款及勞工優惠性貸款等政府優惠房貸，皆是為了輔助大眾首次購買自用住宅的優惠性政策，工業用地上的住宅目前尚未開放申請政府優惠性房貸。
| 優貸僅針對 首次購屋
申請青年購屋低利貸款及勞工優惠性貸款，須符合一定條件才可申請，兩者皆須為首次購屋。青年購屋低利貸款利率較低，目前為2.045%，最高額度為220萬元，貸款年限最高20年，且不得搭配其他政府優惠貸款。
雖然利率低，但相對申請條件較嚴格，年滿20~40歲間，在當地設有戶籍者，與直系血親設籍於同戶或有配偶者，本人、配偶、戶籍內之直系血親及其配偶均無自有住宅且均未曾受政府輔助購住宅者，家庭年收入在戶數20%分位點以下。
勞工貸款約於每年11月開放申請，目前利率為2.62%，額度最高為220萬元，不同的是，可以搭配其他政府優惠貸款，符合條件如下：首先須符合勞工身分，在職且具有1年以上投保勞保年資，以補助家庭為主，若為已婚者，本人及配偶、子女須從未買賣過房屋或名下從未持有過房屋產權登記者，未婚者則與其父母視為同1戶。連珠君
| 讀者來函
讀者Alex詢問，最近看上某棟商辦大樓預售案，規劃為住宅用，原本想作電腦教室，卻變成無法合法登記營業項目。不知有何辦法可以再把住宅登記改為辦公室用，該向誰申請？
| 住宅改商辦 須重檢消防設施
全民地政士事務所代書林國弘表示，以實務經驗來看，商辦大樓雖可登記為辦公室或住家，但在興建時就已登記為住宅，代表建案規劃也採住宅標準，將來想改變為辦公室，需付出一筆不小的費用，算起來並不划算，因此建議購買原規劃即為辦公用途的樓層。
| 整棟樓翻修 恐遭反對
如果確定要變更用途，必須找建築師送件各地建管機關，且要重新作消防檢討。
一般而言，商業用途的消防設施規定較嚴苛，而由住宅用途轉為商業用途，不僅原購買部分必須重新檢討消防設施，連同其他住宅部分須一併檢討，屆時若因自身需求須幫整棟大樓修改消防設施，不僅費時費力，還可能遭受住戶們的反對，是比較不利的做法。
連珠君 |
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