無責任投資論壇

 NO comment!

不動產投資 5R秘訣大公開

■ 彭培業

有鑒於此，腦筋動得快的建商，在大學院校周邊的推案就以套房及店面產品作為訴求，強調「報酬率10﹪，現買現賺」、「X年獲利回本」、「馬上當房東收鈔票」，甚至還有建商喊出「租金投資報酬率達二、三成」，標榜所推個案是投報率高達九成以上的金雞母等誘人廣告詞，讓許多想投資的民眾心動不已。

然而，有多少人會在購買前，仔細算算未來真正的投資報酬率 是否真如業者所標榜的那麼高？提醒你，購屋前務必先釐清真實的租金報酬率再行動，以免掉進數字遊戲的迷失中。

投資之前 算好報酬率

一般最常見計算投資報酬率的方式是，以 (租金/購買價格)×100的公式計算，稱作租金收益率（Initial Yield）或稱為資本還原率（Capitaliza-tion Rate）。

例如，總價300萬元的20坪公寓，整層出租每月租金約1.1萬元，其租金收益率為4.4%。不過採用這個方法計算，會忽略掉「貨幣時間價值」以及稅金、維修、空置、貸款等成本，建議這些成本都必須計算在內，因為，這種單純的計算方式會讓一般投資者陷入「租金收入等於淨收入」的陷阱，而一般業者只是強調純以租金收入與購屋價金來計算報酬率，忽略了上述的許多成本，此種計算方式建議只能作為粗估的參考。

以「年租金」收入除以「房屋售價」計算投資報酬率，是最傳統、也是國際上通用的計算投報率公式。以總價120萬元、月租金6000元的套房為例，投資報酬率為6%。

但若加上八成的貸款、利率2.62%，投報率立刻縮水為3.9%。這就是投資人須判斷是否值得投資的重要依據。

不過，預售市場上很多標榜超高投報率的個案，建商是以「購屋自備款」取代「房屋售價」計算，由於自備款一般是房屋總價的三成，甚至有的只需要一成自備款，投報率自然就「變大」了。

以「購屋自備款」來算投報率，是很多預售屋及店面產品拿來美化投報率的手法。同樣是總價120萬元的小套房，房貸八成（96萬元），利率2.62%，選擇三年還款寬限期，年租金扣除利息後的淨收入為4.68萬元，投報率僅3.9%。

但若改以自備款24萬元計算，則該套房前三年的投報率就大幅跳升到19.5%，如此大灌水的獲利結果，要不令人心動也難。

審慎評估 績效看得見

一般不動產估價師在評估一幢建物的價格時，通常會參考附近類似條件的建物交易價格資料，再來推算標的建物的價格，此法稱為「市價比較法」。

但是，若是要以投資的觀點來評估不動產的價值，就要計算持有期間，建物未來可提供的收益，出租或營運所得，和它能創造的期末經濟價值，然後再用買者對這項投資所需的報酬率折為現值，此法就是投資者在評估價格時常用的「收益還原法」。

實務上，衡量不動產投資報酬的常用方法，包括「是否考慮貨幣時間價值」，此種衡量方式可分為下列幾種。

依照多年的投資實務經驗，建議有意利用手邊多於閒置資金進行不動產投資的人，要多關心不動產投資的5個R：

1.報酬率（Rate of Return）：指投資不動產資金和所獲得報酬之間的比率。

2.利率（Interest Rate）：由於不動產的交易需要有資金投入，而資本的使用成本即為利息，決定利息高低的標準即為利率。例如，房貸利率即是一個例子。

3.稅率（Tax Rate）：對不動產持有者所須課徵的稅，其中包括土地稅、房屋稅、土增稅、契稅及交易所得稅等。

4.通貨膨脹率（Inflation Rate）：由於不動產的特性之一是能夠規避物價膨脹的風險，通貨膨脹期間，不動產價格具有與物價水準同步上揚的特性，不動產屬於實質性資產而非名目性資產，受通貨膨脹的負面影響較小。

5.貸款比率（Loan-to-value Rate）：指借款金額占總財產價值的比率，這牽涉到投資人的自有資金的準備及貸款成數高低，這些皆會影響成本。

（作者是北區房屋首席總經理）

【2005/12/25 經濟日報】