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坐落台北市菁華商圈，基地面積超過三千坪，擁有七百五十間客房的大飯店，即將在法院二度拍賣，誰會是它的新主人？ 買地套利的機會來了！國有財產局暫停出售大面積國有地，但別的地方還買得到。 三月二十三日，台北地方法院將二度拍賣位於敦北商圈、土地面積超過三千坪、擁有七百五十間客房的環亞飯店。這間樓地板面積高達二萬八千坪的飯店，拍賣底價跌到八十七億九千九百五十七萬元，換算一坪只賣三十萬元，價格跌破市場行情，讓買家有利可圖。 房地產業者認為，這將是一場媲美信義聯勤俱樂部土地拍賣的標售案。因為國有財產局已經暫停出售大面積國有地，台北市菁華區的大面積土地越來越難找，更何況環亞還是全台第二大的飯店，每年可坐收上億元的現金獲利。不過，這件飯店拍賣案最引人矚目的是，台塑集團董事長王永慶和弟弟王永在過去一年正悄悄買進環亞的債權。 只要三十億便能買下環亞 情勢對王家有利 二○○四年十一月，王永慶兄弟個人擁有的泛亞投資公司開始從交通銀行手上買下環亞飯店的債權，一年多來，王氏昆仲透過泛亞買進的環亞債權已超過二十億元，連同王永慶、王永在個人名下的環亞債權，王家共擁有環亞飯店高達五十八億元的債權，已達債權總額的五七％。 環亞的土地和建物目前共設定給二十三位債權人，債權金額合計一百零一億元，其中，泛亞投資擁有的債權位居前三名，王氏昆仲個人設定的債權則排到最後三名，其他債權人還包括中興票券、亞洲信託、新盛資產、台東企銀、龍星昇等金融、資產管理公司。 去年六月，環亞飯店債權首度在法院拍賣，底價是一百零九億九千九百萬元，結果延拍。這次二度拍賣，依規定底價降兩成，拍賣底價減至八十七億餘元。以王家擁有逾半債權計算，經營之神等於只要再拿三十億元，即可買下整個環亞，情勢對王家可說越來越有利。 相反的，若這次拍賣流標，法院進行三拍時底價將跌到七十億元，隨著拍賣底價不斷向下掉，未來即使順利拍出，王永慶兄弟能夠拿回的債權將越來越少。為了保住債權，王氏昆仲過去一年既然已經悄悄買進環亞債權，讓他們有權分享環亞的租金收入，這回更可能出手競標，一舉拿下環亞的所有權。 台塑集團內部已展開沙盤推演，最高指導原則是「保住債權但不介入飯店經營權」。只要環亞飯店拍賣價可能讓王家債權不保，最後關頭就是直接進場買下環亞飯店，接手之後再轉租出去，交由專業團隊負責經營，並發行不動產信託基金（REITs）回收現金。 經營之神積極承接債權，等於為環亞飯店的價值設下最堅固的防守底線，昭告市場環亞飯店的底價有強力支撐，即使其他財團不出手，還有台塑王家等在後面要用低價買下環亞。 地處敦北商圈、鄰小巨蛋 潛力勝過喜來登 用這次拍賣底價八十七億餘元買下環亞，能有多大獲利空間？「環亞是脂粉未施的美人，潛力絕對勝過喜來登！」福華飯店總裁廖東漢如此分析。去年發行的國泰一號不動產信託基金，總募集金額一百三十九億三千萬元，其中投資喜來登飯店的比重達七五‧三％，換算喜來登的價值超過一百億元。 有六百八十間房間的喜來登能賣一百億，廖東漢認為，喜來登附近都是公家機關，環亞則在商業區，比先天環境，環亞就勝過喜來登。 不止如此，環亞正對面的救國團台北學苑，原是建商最看好的台北十大名地之一。信義房屋企畫部協理張欣民分析，環亞飯店拍賣，極有可能取代台北學苑成為各方角逐焦點，因為台北學苑土地要賣，須經國防部與救國團同意釋出，以目前國有地停止外賣的情況看，短期已無釋出機會，這將使環亞飯店標售更具魅力。 同時，目前中泰賓館正在改建，未來整個敦北商圈將是豪宅林立，加上小巨蛋帶來的人潮，擁有國際旅館、酒店式公寓的金融服務專用區，周邊環境將讓環亞土地更增值。 至於環亞的飯店本業，從二○○二年起，由Holiday Inn連鎖飯店集團經營，二○○四年轉虧為盈，交出營收七億八千萬元、獲利一億三千萬元的成績單。去年營收增長到八億八千萬元，最能反映飯店獲利的平均房價上漲一六％，獲利預估將比○四年更好。 土地增值、獲利成長，廖東漢認為，環亞只要進行改裝與再投資，一旦發行不動產信託基金，將有百億元以上身價，超過喜來登。 *鄭周敏四百億大陸飯店投資案，也由王永慶接手 台灣環亞飯店等著拍賣，王永慶不但出手買進債權，連環亞原主人鄭周敏，遠在河南洛陽的飯店投資計畫，王永慶也悄悄接手，這家被喻為中原地區最豪華的飯店在去年七月已正式開幕營業。 這家名為華陽廣場的國際大飯店，早在一九九三年就由鄭周敏宣布投資，當時，他是《富比世》雜誌全球十大華人富豪的第一名，估計其財富有一百三十億美元（依當時匯價，約合新台幣三千四百億元）。 鄭周敏當時喊出要在洛陽建一棟樓高七十七層、擁有一千三百五十七個套房的亞洲最大五星級飯店，外加一座面積十萬平方公尺的大型購物娛樂中心，連同與洛陽市合資開發占地二十平方公里的工業區，整個投資超過十五億美元（依當時匯價，約合新台幣四百億元）。 但亞洲金融風暴過後，鄭家的亞世集團面臨財務危機，洛陽開發夢成為空中樓閣，洛陽市政府因而四處尋找金主接手解套。 兩年前，王永慶派女婿劉培森接手洛陽飯店投資計畫，由長庚醫院出資接手後續興建工程，目前由王永慶的女兒─—長庚醫院管理中心副主任王瑞慧負責管理，成為台塑集團旗下第一個五星級國際飯店。（文●呂國禎） |
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